Türk Medeni Kanunu’nun 728. Maddesine göre, başkasının arazisi üzerinde kalıcı olması amaçlanmaksızın yapılan kulübe, büfe, çardak, baraka ve benzeri hafif yapılar, onların malikine aittir. Bu tür yapılar taşınır mal hükümlerine tabi olur ve tapu kütüğünde gösterilmez. Maddede sayılan yapılar sınırlı sayıda sayılmış olmayıp toprak parçası ile bağı olmayan ve kalıcı olmak amacıyla yapılmayan yapılar taşınmazın bütünleyici parçası olarak sayılmamaktadır. Ancak soruda bahsedilen şekliyle bir arazi malikinin arazisine, üçüncü bir kişinin taşınmaz bir yapı inşa etmesi halinde bu durum “haksız inşaat” olarak nitelendirilecektir.

Türk hukukunda haksız inşaat hususu 3 ayrı şekilde düzenlenmiştir. Bunlardan ilki arazi malikinin yapıyı başka bir kimseye ait olan malzemelerle yapmış olması, ikincisi yapıyı malzeme sahibinin yapmış olması ve son olarak da yapıyı üçüncü bir kişinin yapmış olmasıdır. Aşağıda bu durumlar teker teker incelenecektir.

Yapıyı Arazi Malikinin Yapmış Olması

Arazi malikinin yapısında başka bir kişiye ait malzemeyi haksız olarak kullanması halinde malzeme maliki için 3 hak söz konusu olacaktır. Bunlar; yapının kaldırılmasını talep etmek, malzemeye karşılık tazminat talebinde bulunmak ve arsanın mülkiyetinin kendisine geçmesini talep etmektir.

a) Malzemenin Sökülmesini Talep Etme Hakkı

Malzeme malikinin malzemenin sökülerek kendisine verilmesini isteyebilmesi için kanun iki şart aramaktadır. Bunlardan ilki malzeme malikinin rızası alınmaksızın malzemenin arazi maliki tarafından kullanılmış olmasıdır. Kanunda aranan bir diğer şart ise malzemenin sökülmesinin aşırı bir zarara neden olmaması olarak görülmektedir. Malzeme sahibi, malzemenin sökülmesi talebini sadece yapıyı yaptıran arazi maliki ve onun haleflerine karşı ileri sürebilir. Arsa malikinin yapıyı yaptıktan sonra üçüncü bir kişiye devretmesi halinde bu hak araziyi ve yapıyı devralan üçüncü kişiye karşı ileri sürülemeyecektir. Bu niteliği nedeniyle malzemenin sökülmesi talebi ayni bir talep değil kişisel bir taleptir.

Malzemenin sökülmesini isteyebilmek için malzeme sahibinin malzemenin sökülmesiyle elde edeceği menfaatin, arazide ve malzemede oluşacak değer kaybından daha fazla olması gerekmektedir. Arazide ve malzemede daha fazla değer noksanının meydana geleceği halde malzemenin sökülmesinin aşırı zarara yol açtığı kabul edilir. Malzemenin sökülmesi halinde kaldırma masrafları yapıyı yapan arazi malikine aittir. Ayrıca bu talepte bulunabilmek için arazi malikinin kusurlu olup olmamasına bağlı olarak haksız fiil veya sebepsiz zenginleşme zamanaşımı hükümleri uygulanacaktır.

b) Tazminat İsteme Hakkı

Malzemenin sökülerek kaldırılmasının mümkün olmaması halinde malzeme maliki, arazi malikinden tazminat isteyebilecektir. Söz konusu bu tazminat talep edilirken arazi malikinin inşaatı yaparken iyiniyetli olup olmaması önem arz etmektedir.

Arazi maliki, malzemeyi kullanırken iyiniyetli ise, malzeme sahibine ancak uygun bir tazminat vermekle yükümlüdür. Uygulamada bu hallerde ödenmesi gereken tazminat malzeme değeri esas alınarak belirlenmektedir. Arazi malikinin kötüniyetli olarak malzemeyi kullanması durumunda ise TMK madde 723/2 uyarınca malzeme malikinin bütün zararlarını tazmin etmeye mahkûm edilir. Buna örneğin, malzeme malikinin malzemesinden mahrum kaldığı için üçüncü bir kişiye karşı bir taahhüdünü yerine getirememesinden kaynaklanan zararları da dahil olabilir. Hakim böyle bir durumda, malzemeyi kullanan arazi malikini malzemenin değerini aşan bir tazminata mahkûm edebilir. Bu tazminatın belirlenmesi konusunda hakimin takdir yetkisi vardır. Bu tazminat talebi TBK madde 72 uyarınca haksız fiil zamanaşımı süresine tabi olacaktır.

c) Arazinin Mülkiyetinin Kendisine Geçirilmesi Talebi

TMK madde 724’e göre yapının değeri açıkça arazinin değerinden fazlaysa iyiniyetli taraf uygun bir bedel karşılığında yapının ve arazinin tamamının ya da yeterli bir kısmının mülkiyetinin malzeme sahibine verilmesini isteyebilir.

Yapının kendisine verilmesini isteyen malzeme malikinin iyiniyetli olması, yapının değerinin açıkça arsanın değerinden fazla olması ve malzemenin sökülmesinin talep edilmemiş veya talebin reddedilmiş olması ve malzeme sahibinin TMK madde 723 uyarınca tazminat talep etmemiş olması gerekmektedir. Malzeme maliki arazinin tamamının veya bir kısmının mülkiyetinin kendisine geçirilmesini talep edebilecektir.

Yapıyı Malzeme Sahibinin Yapmış Olması

Bu hal uygulamada sıklıkla karşımıza çıkan ve soruda da belirtilen haldir. Bir kimsenin kendi malzemesiyle başkasının arazisine yapı inşa etmiş olması halinde, örneğin kendi arazisi sanarak komşusunun arazisine yapı inşa etmesi halinde, arazi malikinin malzemenin sökülüp kaldırılmasını isteme hakkı vardır. Malzemenin sökülüp kaldırılmasının mümkün olmaması halinde, malzeme sahibinin iyiniyetli olup olmamasına bağlı olarak değişebilen tazminat talebi gündeme gelecektir. Bu halde ayrıca hem arazi malikinin hem de malzeme malikinin iyiniyetli olmak şartıyla arsanın mülkiyetinin kendisine geçirilmesini isteme hakkı vardır.

a) Malzemenin Sökülüp Kaldırılmasını Talep Etme Hakkı

Malzemenin sökülüp kaldırılmasının aşırı zarara yol açtığı hallerde arazi maliki, malzemenin sökülüp kaldırılmasını talep edemez. Ancak doktrinde malzeme malikinin iyiniyetli olmaması halinde sökülüp kaldırılmasının aşırı zarara yol açması halinde de istenebileceğini kabul eden bazı görüşler mevcuttur.

b) Malzemenin Sökülüp Kaldırılmaması Halinde Malzeme Malikinin Tazminat Talebi

Arazi maliki malzemenin sökülüp kaldırılmasını talep etmediği veya mümkün olmadığı hallerde malzeme maliki, arazi malikinden tazminat talep edebilecektir. Malzeme maliki yapıyı yaparken iyiniyetli ise, kendisine uygun bir tazminat verilecektir. Genellikle bu hususta malzemenin ve yapıdaki emeğin (işçilik vs.) değerine eşit bir meblağ esas alınacaktır. Fakat hakimin ilgili tazminatı artırıp azaltma yetkisi haizdir. Ancak yapı malikinin de iyiniyetli olması halinde, hakimin belirleyeceği tazminat, malzeme ve emeğin taşınmaza sağladığı değer fazlalığını aşamaz.

Malzeme malikinin kötüniyetli olması halinde belirlenecek tutar ise malzeme değerinin en az değerini geçmeyecektir. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 09.02.2016 Tarih ve 12040/1656 Sayılı kararı uyarınca en az malzeme değerinden, “işçilik hariç, dava konusu binayı meydana getiren, yani binanın inşaatında kullanılan bütün malzemenin değerlendirilmesi” anlaşılması gerektiği içtihat edilmiştir.

c) Arazi Malikinin Ve Malzeme Malikinin Arazinin Mülkiyetinin Malzeme Malikine Geçirilmesi Talebi

Yapının değerinin arsa değerinden açıkça fazla olması halinde gerek iyiniyetli arazi maliki, gerekse iyiniyetli malzeme maliki adil bir tazminat karşılığında arazinin tamamının veya yeterli bir kısmının mülkiyetinin malzeme malikine geçmesini isteme hakkına sahip olur. Mülkiyetin malzeme malikine geçirilmesi talep etmek için aranan şartlar ise yapının yeni olması, talepte bulunanın iyiniyetli olması ve inşaat değerinin açıkça arazi değerinden fazla olmasıdır. Malzeme maliki veya arazi maliki, karşı tarafa yönelteceği tek taraflı irade beyanı ile arazi mülkiyetinin devri hususunda bir borç ilişkisi doğurur. Tarafların anlaşamamış olması halinde talepte bulunan taraf arazi mülkiyetinin malzeme malikine geçirilmesi talebiyle dava açabilecektir. Hakim bu durumda arazi malikine ödenmesi gereken uygun tazminatı takdir edecektir.

Yapıyı Üçüncü Kişinin Yapmış Olması

Yapıyı üçüncü bir kişinin, arazi malikinin arazisinde, malzeme malikinin malzemesiyle yapması durumu uygulamada pek fazla rastlanmasa da karşımıza çıkabilecek bir durum olarak düzenlenmiştir. Bu durumda arazi malikinin rızası dışında yapılmış olan yapının sökülüp kaldırılmasını arazi maliki talep edebilecektir. Hatta arazi maliki, yapı malzeme malikinin rızası ile yapıldıysa, sökülüp kaldırılma masraflarını da malzeme malikinden talep edebilecektir. İnşaatın kaldırılmaması halinde arazi maliki bir zarara uğrarsa bunu da haksız fiil veya vekaletsiz iş görme hükümlerine göre yapıyı yapandan talep edebilecektir. Malzeme maliki de malzemenin sökülüp kaldırılmasını talep edebilecektir. Eğer yapı arazi malikinin rızası ile yapılmışsa yukarıda da belirttiğimiz haklarını arazi malikine karşı ileri sürebilecektir. Yapının arazi malikinin rızası olmaksızın yapılması halindeyse malzeme maliki sebepsiz zenginleşme hükümlerine dayanarak tazminat talep edebilecektir. Ayrıca malzeme maliki, iyiniyetli olması halinde TMK madde 724 hükmünden de yararlanabilecektir. Malzeme maliki, inşaatı yapan üçüncü kişiye karşı da haksız fiil veya sebepsiz zenginleşme hükümlerine dayanabilir. Uygulamada genellikle haksız fiil hükümlerine dayanıldığı görülmektedir.

Yapıyı yapan üçüncü kişi ise arazi malikine karşı, onun inşaatın yapılmasında rızası olması halinde vekalet, olmaması halinde vekaletsiz iş görme hükümlerince tazminat talebinde bulunması mümkündür.